第486号 关于加强房产“公摊面积”管理的建议
近年来，房产市场低迷，严重影响了地方经济增值。然而，商品房“公摊面积”的管理无序、不透明、不规范，无法得到业主的信任和满意，更给房产市场雪上加霜。可以说：没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积，而百姓却为它承担了高额费用；公摊面积划分没有统一标准，哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算；业主并未享受到公摊面积的合法收益，公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主，可事实并非如此，开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有；住宅物业费按建筑面积收费不合理，物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？而公摊面积并不供暖，却多数采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。如今公摊面积之大，业主得房率之低可谓令人乍舌。很多业主实际使用面积只有购房面积的百分之六七十，一个地下车位的公摊面积接近实际面积的二倍，而这些公摊面积都是业主按照市场价付给了高价后，还要每月承担高额的物业费、维修费，实在很不公平，势必引起业主与开发商、与物业间的矛盾。多年来，这些无序管理的现象也引起了国家、政府的关注，但一直没有得到妥善解决。
一、房产“公摊面积”管理存在的主要问题：
1.“公摊面积”计价方式不利于房地产市场管理。一方面是“公摊面积”计价销售方式不利干房价监管。在“公摊面积”计价销售方式下，开发商为了追求量大利润，利用各种手段、找到各类名目来提高公播系数和公摊面积，使得销售时房屋每平方米均价看起来较低，可房屋销售总价却更高，实际上是变相的涨价。另一方面是“公摊面积”管理收费方式加大了小区后结管理的难度。因为“公摊面积”与“建筑面积”给业主们带来的感受是完全不一样的，它对业主来说是一种“虚拟面积”。如果后续各类装修、物业、取暖等收费项目都收取“公摊面积”费用，势必造成广大业主的强烈反弹，加剧业主们与开发商，物业、装修公司的矛盾，给基层维稳工作带来更大压力。
2.“公摊面积”区域存在产权监管执法难的问题。按照《物权法》，“公摊面积”所有权应该归业主。然而实际使用、支配“公摊面积”区域并获得收益的却通常是物业公司，违背了《物权法》精神。如物业公司在属于“公摊面积”的电梯、楼道、门厅等区域设置广告并收取广告费:将属于“公摊面积”的小区道路、空地、地下车库等用来收取停车费:或将小区的公共区域用来出租经营等。这些区域虽然归业主共有，小区业主花钱买了权属，却不一定能得到应有的收益。另外，目前国家对公摊面积的上下限未作出相关规定，开放商存在很大的操作空间。对于有争议的部位面积(比如一些商住两用类地产项目)，开发商会想方设法将商用的一些辅助分区计入住宅公摊面积来销售给住宅方的业主，甚至把人防地下室和车库也分摊进住宅方业主的“公摊面积”，使“公摊面积”的产权划分更加复杂混乱，加大了产权监管执法难度。
3.“公摊面积”相关测绘信息的公开、监管力度不够。目前通用的房屋买卖格式合同和房产权证明中，公摊面积只有整体数据，而数据细部组成及来源无从辨析。房产测绘涉及专业知识复杂、数据较多、计算面广，对于测绘报告里数据的复核和监督，作为最直接的利益相关方的一般业主根本无法知晓，即使怀疑测量数据有误，维权也存在困难。目前新开发楼盘的公摊面积计算测量、公示公开缺少监督，管理混乱，开发商违规计算现象无从查处，直接导致消费者在购房时需要支付更多房款，也加剧了对房地产市场的不信任。
二、有关建议：
随着社会发展和老百姓维权意识的觉醒，“公摊面积”带来的相关方利益矛盾日益凸显，业主们对此诟病不断，这些现象对房地产管理造成一定负面影响。为规范房地产市场发展，建议:
1.取消按“公摊面积”计价方式收费。按“公摊面积”计价方式收费既不方便市场监管，也容易导致各方纠纷，应取消这种落后的计价方式，让我国房屋的交易和管理方式与国际接轨，只将室内实际建筑使用面积作为计价依据。
2.如暂时不能取消“公摊面积”，则应先理顺“公摊面积”的法律权责关系。
(1)应先规范后续服务的计价规则。后续衍生的室内装修、取暖等民生服务，都是在套内实际建筑面积的范围内进行和生效的，应先出台计价规则，统一以套内实际建筑面积进行计价。
(2)“公摊面积”区域的经营应由业主委员会授权。“公摊面积”区域的产权是属于业主的，“公摊面积”区域内的经营行为，理应由业主委员会决定是否可以授权给物业公司代为经营，并签订相关合同。所得到的收益也应予以公示，并由业主共同支配。
（3）如果，确实无法取消公摊面积，那每户的公摊面积应该与实际住房面积分割计算，实际得房面积可以按照市场商品房价格出售，而公摊面积应该低于商品房的价格分摊，更不该列入物业管理费和维修费面积计算。
3.对“公摊面积”进行透明化、规范化管理。
(1)加强公摊面积的合同管理。房产管理部门应将公摊面积(共有产权部位和面积、应分摊面积)详细情况写入通用合同条款，将得房率与公摊面积的详情、承诺和违约责任纳入合同条款进行约束。当实际的面积出入超出合同误差范围，责任方应按合同约定给予违约赔偿。
(2)建立公摊信息公开制度。政府主管部门应监督开发商对公摊面积数据进行社会公示，开发商在与购房者签订合同之前，须出具有资质的测绘部门测算的套内建筑面积，套内使用面积、总的公排面积及应分摊的每一部分的详细公摊数值，并公布测算人、负责人、负责机构等信息。
(3)引入社会第三方机构监督。公摊面积的监督应由直接利益相关方(也就是业主)委托第三方机构进行。这样更公平公正，避免监督出现真空。测量机构如有违法、玮规，造假的行为，要承担相应的法律责任。
综上所述，建议政府加强管理，出台相关文件，取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。
