关于市区拆迁安置房建设情况的视察调查报告
南通市人大常委会视察调研组
（2012年12月4日）
拆迁安置房建设事关老百姓切身利益，事关全市经济社会发展大局，事关社会和谐稳定，是重要的民生幸福工程。今后几年，将是我市拆迁安置房建设的高峰期，在市委的统一部署下，市人大常委会将加快市区拆迁安置房建设作为今年监督工作的重点之一，并列入本次常委会会议议程。此前，常委会组织开展了一系列深入的调研视察活动。
黄利金副主任分别于9月20日和11月27日带领市人大常委会部分组成人员对港闸区、崇川区、开发区的拆迁安置房建设情况进行了视察，实地察看了部分安置小区和在建工程，听取了各区（管委会）以及住房保障和房产管理局、财政局、国土局、规划局、建设局的工作汇报，并于11月29日，主持召开了各区（管委会）负责人、部分人大代表、基层干部、拆迁户以及安置房建设主体负责人座谈会，广泛听取方方面面对拆迁安置房建设的意见和建议。8-10月份，施建中副主任带领市人大环资城建委的同志深入政府相关职能部门开展调查研究，召集政府有关部门、部分金融企业以及拆迁安置房建设主体负责人，就拆迁安置房建设融资问题进行探讨，带队到周边城市对拆迁安置房建设工作进行了考察学习。现将前一阶段调研视察的情况汇总如下，供各位组成人员审议时参考。
一、市区拆迁安置房建设的基本情况
今年以来，市政府把拆迁安置房建设摆在更加突出的位置，多次召开政府常务会、协调会、推进会、现场会，研究部署加快安置房建设工作。
（一）思路清晰，措施扎实，市区拆迁安置房建设明显提速。市政府及时研究出台了《关于进一步做好征收（拆迁）安置工作的意见》，从优化规划、加快建设、安置途径、督查考核等方面，明确了一系列加快推进安置房建设的政策措施。市住房保障和房产管理局作为市区拆迁安置房建设的牵头部门，迎难而上，勇挑重担，在财政局、国土资源局、城乡建设局、规划局等职能部门的积极配合下，围绕“快建设、早交付、多安置”的工作目标，加强整体联动，积极探索安置房建设行政审批综合预审和联合竣工验收等工作机制，研究更加有利于加快安置房建设的土地保障、资金筹集等方面的工作思路。市、区两级政府（管委会）按照“就近就好安置相结合”的原则，拿出了一些地段好、配套优的地块用于安置房建设。2012年，市国土资源局将安置房用地计划单列上报，共争取到了2325亩安置房建设用地指标，2013年安置房建设用地指标已落实89%，为加快市区安置房建设奠定了良好的基础。
（二）年度目标任务有望顺利完成。今年6月份各区政府（管委会）根据市委要求，及时明确安置房建设的年度加压任务，将全年安置房新开工面积从408.79万平方米增加到570.39万平方米（不含通州区，下同），年度竣工面积从206万平方米增加到241.26万平方米，安置户数从10000户增加到15100户。截止11月中旬，市区新开工拆迁安置房446.84万平方米，完成加压任务的78.34%；竣工交付219.49万平方米，完成加压任务的90.98%；安置拆迁户12575户，完成加压任务的83.27%。目前，一批配套优、质量好、环境美的安置小区已交付使用；3个项目（港闸区2个，开发区1个）正在进行后期配套施工，即将交付；6个待开工项目（崇川区3个，港闸区2个，开发区1个）已进入土地挂牌阶段，据预测，年底可完成全年安置房建设目标任务。
（三）市区拆迁安置房建设专项规划已初步形成。市政府按照消化过渡存量、解决过渡增量、增加安置提前量的思路，编制了《市区拆迁安置房建设专项规划（2011－2020）》，即将提交市规划委员会讨论。规划明确2012-2015年分别计划开工建设安置房570.39万平方米、500万平方米、500万平方米、280万平方米，2013-2016年计划分别竣工400万平方米、530万平方米、500万平方米、500万平方米，2012-2016年分别计划安置1.5万户、2万户、2.7万户、2.5万户、2.5万户。2013年底在外过渡户数有望由增转降，到2014年底基本消除18个月以上超期过渡现象，到2016年底基本实现从“先征后建”向“先建后征”的转变。
二、存在的主要矛盾和困难
尽管市、区两级政府（管委会）以及各职能部门在加快拆迁安置房建设方面做了大量的工作，但是安置房建设的任务重，群众的期望高，要真正实现市委市政府提出的“到2016年底市区拆迁安置房建设从‘先征后建’向‘先建后征’转变”这一目标，还面临着很多矛盾和困难。主要表现在：
一是在外过渡的拆迁户比较多。截止10月底，崇川区、港闸区、开发区在外过渡总户数达到33699户，其中过渡期在18个月以内的24308户，超过18个月的9391户，少部分居民已经在外过渡36个月以上。按各区排出的拆迁计划，2013-2016年还将有约5.5万户待拆（不包括城中村、危旧房改造），安置任务十分繁重。
二是建设用地需求量比较大。据估计，要在2016年底基本实现由“先征后建”向“先建后征”转变的目标，今后三年还需新开工约1280万平方米安置房，需要建设用地约711公顷，用地指标缺口比较大。
三是建设资金筹集难。我市采用的是“低进低出”的拆迁补偿安置模式，多年来安置房的“销售价格”一直保持较低的水平，安置房用地的市场价值未能得到体现，各区国有开发企业以土地抵押的融资能力较弱。据估算，今后四年市区拆迁安置房建设大约还需要资金700亿元，当前宏观经济环境下筹集资金，难度较大。
四是建设速度跟不上。根据市区拆迁安置房建设专项规划， 2013-2014年期间将有67个安置点要开工建设，2013年市区安置房在建工程量将突破1000万平方米，各区安置房建设开发企业现有的力量跟不上。加之现在的拆迁安置房大多是小高层、高层，客观上延长了建设周期，也影响到交付安置进度。在调研视察中，基层普遍反映安置房建设项目前期审批时间较长，少数项目土地出让8、9个月后才能开工，后期配套、竣工验收过程也很长，特别是供电配套周期较长。建设中这一前一后两个环节延长了安置房建设的周期，影响了安置速度。
三、对进一步加快市区拆迁安置房建设的几点建议
拆迁安置房建设一头连着发展，一头连着民心，是民生工作的重中之重。从调研视察了解的情况来看，安置速度、选址配套、建设质量以及后续管理等是影响老百姓对拆迁安置房建设工作满意度的关键因素。市、区两级政府（管委会）及相关职能部门要将加快推进拆迁安置房建设作为贯彻落实十八大精神的重要抓手之一，围绕“让人民生活更加幸福”这一发展宗旨，进一步统一思想、提高认识，分解任务、落实责任，健全机制、创新思路，加强管理、严格考核，千方百计破解“钱从哪里来、地从哪里来、如何安置快”等难点问题，努力实现从“先征后建”向“先建后征”转变的目标，让广大拆迁户早日安居乐业。
（一）进一步加强拆迁安置房建设工作的组织推进力度。今后三年，是市区拆迁安置房建设的关键时期，市政府及各区（管委会）、各部门一定要提前谋划，落实责任，攻坚克难，确保打赢这场阶段性的“战役”，圆满完成既定目标。一是要尽快出台并落实好市区拆迁安置房建设专项规划。在摸清过渡存量的基础上，对今后一段时期的过渡增量进行科学预测，同时结合土地供应、资金保障等各种要素，对规划的科学性、可行性进行充分论证后，尽快出台市区拆迁安置房建设专项规划。并编制详细的年度计划，及早下发各区、各部门，明确各环节的责任主体和时间节点，让各区对目标任务早明确、早安排，也有利于各部门提高服务效率。要进一步深化规划研究，并保证其可行性、严肃性、连续性。二是要着力加强市级层面对拆迁安置房建设工作的组织协调。充实拆迁安置房建设工作领导小组办公室的力量，并赋予其相应的职能，建立科学高效的安置房建设协调机制，及时协调、解决安置房建设过程中出现的矛盾和问题，确保安置房建设工程的顺利推进。三是要将安置房建设工作纳入绩效考核体系。制订详细的考核办法和奖惩措施，加强督查考核力度，切实增强各级、各部门、各建设主体的责任意识，充分调动各方面的积极性，以更好地促进拆迁安置房建设工作。四是要建立健全安置户及安置房建设信息平台。市住房保障和房产管理局要加强与各区（管委会）之间的安置房建设信息沟通，定期通报各区的总体进度和每个项目的进展情况，对市区所有安置户和安置房项目实施全过程、数据化、精细化动态管理。
（二）切实加强拆迁安置房建设重点要素的保障力度。市、区两级政府（管委会）及相关职能部门要切实贯彻民生优先理念，进一步增强责任意识，解放思想，在安置房建设立项报批过程中，充分利用国家关于保障性住房建设的各种优惠政策，为加快安置房建设提供更加有利的环境。要做到四个优先：
一是前期审批服务优先。安置房建设过程涉及部门多，审批环节多，程序繁杂，各相关部门要紧扣项目开工时间节点，主动提前介入，加强协作配合，积极开展安置房建设综合预审，尽快拿出一套更加优化的前期审批工作流程，开辟安置房建设审批绿色通道，采取个性化服务措施，千方百计缩短项目前期准备的时间。
二是土地保障优先。在每年的用地计划中优先考虑安置房建设用地，并积极向上争取用地指标，做到应保尽保。对安置房建设规划与土地利用总体规划不符的，要尽早调整到位。各区在安排拆迁计划时要首先安排安置房建设地块的拆迁，同时进一步做好政策宣传和群众工作，着力推进安置房地块的拆迁扫尾，确保安置房地块能尽早挂牌出让，尽早开工建设。
三是资金保障优先。每年市区的土地出让金收益要优先用于安置房建设。要进一步完善安置房建设资金平衡机制，创造性地化解拆迁安置房建设融资难问题。努力拓展融资渠道，加强与金融企业的沟通协作，适当增加承建安置房的区属国有开发公司的注册资本和总资产规模，提升各区属国有开发企业的融资能力。要进一步优化安置房剩余房源的处置办法，在各项规费的收取等方面要加大优惠、扶持的力度，缓解建设资金压力。
四是后期配套、竣工验收优先。安置房交付前还有很多基础设施的配套工程，供电、供水、供气、消防、技防、人防等部门要强化服务意识，为安置房项目提供快捷、优质的服务。要全面推广联合竣工验收模式，切实提高验收效率，让安置房尽早满足交付条件。
（三）增强安置房建设主体力量，切实加快建设速度。现有承建安置房的区属国有公司要不断充实管理和技术力量，提高企业素质，以满足安置房建设任务重、要求高的需要。同时，各区（管委会）可根据实际需要，在确保安置房建设市场有序、安全、可控的前提下，探索多种建设模式，增强建设力量，推进建设速度。要创新工作思路，整合资源，研究将现有的可用房源用于安置拆迁户，加快安置速度。
（四）确保安置房建设质量，提高安置房建设档次。拆迁安置房不仅要建得快，更要建得好。市、区两级政府（管委会）及各建设单位要高度重视安置房建设工程质量，严格把好设计、采购、招标、监理等关口，从源头上保证安置房建设质量。进一步加大质量监督巡查力度，可采用专业监理队伍与群众监督相结合的办法，聘请部分待安置户代表共同参与项目质量的监管，真正使安置房工程成为放心工程、优质工程、满意工程。要认真分析、总结近年来拆迁户的户型需求，进一步优化安置房套型设计，使其更加贴近群众需要，最大限度地发挥资源效益。在必要时，市政府可在全市范围内开展“十佳安置小区”评选活动，通过评比，进一步增强精品意识，不断提升安置小区规划、设计、配套档次，使安置房设计配套更加规范，让老百姓住得满意、舒心，生活得更加幸福。
