关于市区老小区改造情况的调查视察报告
市人大常委会环境资源城乡建设委员会
2009年8月25日
为市人大常委会第十一次会议听取和审议市政府关于老小区改造工作情况的报告作准备，8月4日，市人大常委会副主任宋飞、徐永兵、陆玉明、王平、秘书长江治学及市人大常委会部分组成人员对市区老小区改造情况开展了专题视察。视察组重点察看了北濠新村、郭里园新村的改造情况，并听取了市政府及相关部门的工作汇报。之前，市人大环资城建委在常委会分管领导的带领下，专程赴镇江、扬州等地考察学习了城市老小区改造工作。现将调查视察情况汇总如下，供常委会组成人员审议时参考。
一、基本情况
市政府将老小区改造作为“住有所居”工程的重要组成部分，连续几年列入为民办实事项目。通过整治改造，一些老小区的基础设施逐步得到完善，居民的生活环境得到改善，城市和小区面貌发生新的变化。
一是领导重视。市、区两级政府高度重视老小区改造工作，将老小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度。老小区改造从解决群众投诉和应急性工作，逐步拓展到老小区综合整治、危旧房改造、城中村改造、历史文化街区保护性改造等多个方面。市政府领导多次深入老小区走访调查，召开专题会议研究协调解决相关问题。
二是推进有力。一是加大老赚小区综合整治。近年来，市政府结合卫生城市、文明城市创建等工作，围绕完善基础设施、改善居住环境、解决停车难等目标，全市先后投入4亿多元，对部分老小区实施了雨污分流、污水进网、道路维修、绿化改造、外墙出新、平改坡等工程，惠及60多个老旧小区。二是有重点地实施了山芝庄、唐闸公园一村等危旧房小区综合改造，让近千户居民告别脏、乱、差、危，住进了配套齐全、环境优美、管理有序的居民小区。三是大力推进“城中村”改造。市政府结合城市建设、道路拓宽、土地收储等项目，改造了部分城中村，使一部分生活在城市的农民成为真正的城市居民，既提高了城市的文明程度，又充分实现了城市土地的市场价值，同时也提升了老百姓的生活品质。
二、矛盾和问题
老小区改造工作已经取得了一定的成效，但是这项工作涉及面广，工作量大，群众期望值高，要做好下一阶段的工作还有许多矛盾和问题。
（一）组织协调机制有待完善。当前，市区的老小区改造任务主要分解、落实在崇川、港闸两区政府，市一级缺少统一的组织协调机构，因此在老小区改造过程中，各相关部门之间、各部门与区政府之间的协作配合不够，没有形成工作合力。道路、供水、供电、燃气、通讯、广电、路灯等部门也是各自为政，只是根据本部门的工作计划、发展需要对小区内的道路、管线进行维修或改造，往往是今天这个部门来施工，明天又是那个部门来施工，造成了很多财力、物力的浪费，同时也给小区居民的生活带来了不便。
（二）改造任务繁重，资金压力大。就崇川区而言，1995年前建成的老小区有40个，共2200幢，建筑面积达338万平方米。其中有1200幢是上世纪70年代末、80年代初建成的，使用年限达到了30年，约占老小区总数的60%。由于受当时历史条件所限，这些小区设计标准低，不同程度存在着基础设施不完善、配套设施不完备、道路绿化破损严重、小区管理混乱、违章搭建多等问题，与新建小区形成了强烈的反差。这里的居民生活环境较差，老百姓要求改善居资量的呼声十分强烈。例如停车难问题，易家桥新村、虹桥新村、郭里园新村等老小区由于车库等设施少且面积小，有的原有配套车库还挪作了他用，而近年来老百姓的电动车、家用轿车急剧增多，新村原有的配套车库根本不能满足居民需要。于是居民就自制铁皮棚，用于放置车辆，数量相当之多，既严重破坏了绿化和环境，也影响了邻里关系。面广量大的改造任务，需要大量的资金投入，具体负责实施老小区改造的两区政府的筹资压力较大。
（三）改造标准不统一，工程质量监管有待加强。全市的老小区改造还没有形成完整的实施规划和一套详细、规范的改造标准，改造工作还没有步入规范、制度化的轨道，往往是“头痛医头、脚痛医脚”。有的只是治标不治本的表面文章，没有能从根本上解决老百姓的生活需要。有的改造工程在施工过程中缺乏监管，导致质量不高，对此老百姓反映比较强烈。比如有的小区虽然内部实施了雨污分流，但是与整个城市的排水系统、污水管网的衔接不畅，导致小区的雨水、污水排不出去，遇到大雨天气，小区居民就会遭受水淹之苦。
老小区改造是社会普遍关注的热点问题，是最重要的民生问题之一。市政府及相关部门应当从以人为本、执政为民的高度，进一步加强政策研究，加快改造进程，不断提升城市居民的生活质量。
（一）进一步提高认识，加强对老小区改造工作的组织领导。老小区改造是提升城市形象、改善群众生活质量、全面建设小康社会的必然要求，是一项综合性系统工程，涉及市、区两级政府以及房管、规划、国土、建设、财政等多个部门，需要强有力的组织领导和各级、各部门的通力合作。建议市政府将老小区改造摆上城市建设和管理工作的重要位置，成立老小区改造工作领导小组，由市政府领导担任组长，明确牵头部门，建立组织协调机制和联合协作机制，及时研究和处理改造工作中的矛盾和问题。要坚持“以人为本、规划先行、政府主导、市场运作、规范实施、标本兼治”的原则，形成制度化、规范化、长效化改造工作机制。各相关部门要积极主动地与各区政府进行衔接和沟通，为老小区改造提供指导和服务，确保改造工作有序开展。
（二）统筹规划，科学安排各类改造项目。老小区改造涉及到老旧小区的综合整治、危旧房改造、城中村改造以及历史文化街区的保护性开发建设等多项内容，市政府要对市区需要改造的老小区进行全面摸底，准确掌握每个改造项目的人口数量、房屋面积、基础设施及配套现状、小区管理中存在的突出问题等。对城中村和危旧房改造项目，还要掌握其土地性质、集体经济发展的状况等。在掌握详尽数据的基础上，对每个小区进行分类评估，统筹规划，拿出有针对性的、可操作的改造方案，然后按照轻重缓急组织实施。对基础设施和配套特别薄弱、房屋质量较差、结构不合理、无法进行综合整治的，要下决心实施整体拆迁，通过市场开发的模式进行改造，提升整个区域的配套功能和品位。在拆迁改造中要坚持以人为本的原则，妥善处理好拆迁户的安置补偿、生活保障等问题，把好事办实、办好。对于有一定的基础配套设施，需要进行完善、提升的，市政府及相关部门要本着既美化环境，又便民实用的原则，在广泛听取居民意见的基础上，科学规划，制订改造方案。方案既要考虑到有利于改造后的长效管理，又要充分考虑居民的生活需求，有重点地解决停车难、平顶渗水、道路破损、雨污不分等群众反映最强烈的问题。历史文化街区的改造要遵循在建设中保护、开发与保护并重的原则，在科学合理保护文化遗产的同时，切实解决老百姓的居住需要，并注重与整个城市、周边环境的协调统一。
（三）明确标准，规范化实施老小区综合整治。市政府要出台老小区综合整治的具体意见，进一步明确整治的基本内容和标准、原则与目标、资金筹措、实施步骤与要求、组织领导与职责分工、考核与奖惩、政策措施等，为老小区综合整治的顺利实施提供制度保障。整治过程中的各项工作要由牵头部门统一安排，尽可能将道路改造与各类管线改造、配套设施完善、园林绿化功能调整、公共服务平台建设等同步实施，这样既能加快工程进度，又能减少资金浪费，同时最大程度地减少对居民生活带来的影响。要加强施工监管，保证施工质量。有关部门要加强对施工队伍的监管，重点抓好道路铺设、管网铺设、配套设施安装等基础工程的监理工作，还可以邀请小区的居民代表，担任群众监理，与监理单位一道全程监理工程实施，确保工程精益求精、不留遗憾。在老小区整治结束、相应配套设施到位后，要下决心清理小区内的各类违章搭建，为今后的长效管理奠定良好的基础。真正让生活在老小区的居民即使守着旧房子，也能过上新生活。
（四）加大投入，为老小区改造提供资金保障。老小区改造工程需要大量的资金投入，仅靠区一级政府是难以实施到位的。要建立政府投入与市场运作相结合的科学的投入机制，促进改造任务的顺利完成。对通过整体拆迁、市场开发手段进行改造的项目，市政府要综合考虑各方利益，出台相应的优惠政策，积极通过土地收益等来平衡改造成本；对老小区综合整治，市、区两级财政要加大投入力度，并将老小区综合整治资金列入年度财政预算，确保整治经费落实到位。要合理使用好公共部位维修基金，积极争取国家、省各类专项改造资金，集中各方财力做好老小区整治工作。对历史文化街区的保护性开发，可以采用政府引导、市场参与的形式，根据谁投资、谁收益的原则，鼓励各种资本参与改造。
（五）加大宣传，完善老小区长效管理机制。老小区改造是一件实实在在的惠民工程，老百姓总的来说非常支持，但是改造中，特别是在拆迁安置、违章建筑的拆除过程中，也要涉及到一部分人的切身利益。因此，市政府及相关部门要加强舆论宣传，提高老小区改造工作的社会认同度和知晓度。特别要发挥示范工程的典型引导作用，通过整治改造前后的对比，使广大居民真正理解老小区整治改造的意义，从而统一思想认识，自觉支持、配合整治改造工作，减少整治改造过程中的矛盾和工作阻力。改造工作是阶段性的，而改造后的管理是长期的。整治改造后的小区必须及时地建立健全长效管理机制，因地制宜地采取有效的管理措施，切实提高小区的管理水平，维护和巩固整治改造的成果。同时要加强对小区周边环境的综合整治，让老百姓真正享受到高品质的生活环境。
