关于住宅小区物业管理工作情况的报告
——2008年10月20日
在市第十三届人大常委会第五次会议上
市房管局局长 沈卫星
主任、各位副主任，秘书长，各位委员：
根据会议的安排，受市政府委托，现将我市住宅小区物业管理工作情况简要报告如下，请予审议。
一、我市物业管理工作的基本情况
我市从1994年开始引进物业管理。十多年来，在市委的正确领导和市人大的监督指导下，经过市政府、相关部门和全市人民的共同努力，我市物业管理工作稳步发展， 目前全市拥有物业服务企业243家，服务项目约800个，物业规模3700余万平方米，从业人员近2万人，现有国家级物业管理示范项目5个，国家优秀项目5个，省级优秀项目23个，市级优秀项目62个，物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。
近年来，为了促进物业管理的健康有序发展，推动城市文明程度不断提高，市政府高度重视物业管理工作，分管领导多次深入基层、社区、住宅小区进行现场办公，并多次开展物业管理工作的专题研究，市政府常务会也深入研究讨论物业管理工作。通过政府积极引导、加强行业监管、培育规范市场，我市物业管理工作取得了一些喜人的成绩。同时，我市还非常注重物业管理的开拓创新，近几年针对新形势、新情况，不断探索新思路、新办法，通过试点、试行、推广，采取不少有效措施，取得了良好效果。
(一)认真贯彻落实《物业管理条例》，不断健全物业管理的政策体系。近年来，我市依据国家和江苏省有关法规规章制定了多部物业管理规范性文件，着眼于培育物业管理竞争市场、规范主体行为、推动和谐共建，逐步引导物业管理市场健康有序发展，构建“条块结合”的物业管理行政监督新机制。通过引导和规范， 目前我市前期物业管理招投标制度、业主大会运行制度、物业服务考核制度、维修资金管理制度、物业管理用房落实制度等基础性工作不断加强，为维护业主物权、培育健康的物业管理市场奠定了良好的基础。
(二)大力开展政策宣传和扶持引导，努力营造有利物业管理发展的良好氛围。多年来，我市通过各种宣传、咨询活动，多渠道、多方式、多角度宣传物业管理，使得这一新生事物逐步深入人心，家喻户晓。宣传发动的同时，政府还积极扶持、引导，大力开展老小区整治工作；推行准物业管理工作试点；探索试行市、区联合共建和谐住宅小区活动，努力形成社区、街道、区、市四位一体联建共管网络，《南通市探索物业管理党建联建新模式》的经验被建设部介绍交流；为解决“收费难”问题，今年年初，在市政府分管领导的推动下，市机关工委等四部门联合发出倡议，要求机关党员干部带头交费，起到了很好的模范引导作用。
(三)积极培育和规范物业管理市场，维护物业管理良好的竞争秩序。自１９97年以来，我市一直在探索前期物业管理招投标工作，此后春晖花园、新城小区等近百个项目通过招标方式落实了前期物业管理。２０06年以来，我市率先实施“建管分离”的政策，着力培育和规范物业管理市场，有效地形成物业管理双向选择机制。目前，我市符合条件的新建物业实施公开招投标方式落实物业管理的达100％，评标专家库成员近百人，在全省、乃至全国均处于领先地位，《南通市推进前期物业管理招标工作》的经验被建设部推广。
(四)积极引导和规范业主委员会组织建设，业主自治意识逐步得到增强。目前，我市已成立业主委员会300多家，市区160多家，业主委员会的普及率在全省处于领先水平。同时，近年来我市通过组织开展业主委员会委员培训学习、外出交流，协调改善业主委员会办公环境，对较大的业主委员会补助办公经费等措施，不断加强业主委员会的建设。去年以来，根据新修订的《物业管理条例》要求，业主委员会的工作受到了街办、社区以及基层党组织的深入指导和监督，物业管理市场主体的有效作用进一步得到发挥。
(五)不断规范物业服务企业经营行为，行业整体素质逐步提高。在多年来的物业管理行业管理中，我市不断总结经验，采取了很多措施，促进物业服务行为不断得到规范，行业整体素质逐步提升，比如：依法加强对物业服务企业的资质管理，规范市场的准入；加强日常监督考核，逐步建立企业信誉档案；加强业务培训，有效提高从业人员的业务素质和管理水平；指导行业协会工作，加强行业自律；积极开展创优评比，树立典型，促进企业提高服务水平和服务档次。
(六)逐步完善物业专项维修资金管理使用制度，业主合法权益得到保障。近几年，我市物业专项维修资金的归集、管理和使用不断趋于规范，制约机制逐步形成。２０02年以来，规范市区专项维修资金的交存标准和方式；规范专项维修资金的使用程序，确保了业主利益不受侵害，今年年初建设部还推广了我市专项维修资金使用监管的经验。今年以来，根据建设部、财政部的新办法，我市又进一步完善了专项维修资金的管理措施；建立专门管理机构；考察选择专户管理银行并实行电子化的记帐到户管理。
在十多年的发展过程中，我市的物业管理工作虽然取得了一定的成绩，但住宅小区物业管理与外地许多地方一样，也出现了一些矛盾和问题，主要表现在以下四个方面：一是业主自治意识、消费意识没有完全形成，物业服务收费标准、收缴率低，物业企业经营困难；二是物业管理体制尚不健全，业主大会、业主委员会相关责任主体发挥应有作用不够，居委会、业主委员会、物业服务企业三者之间共建和谐小区的机制还没有完全建立；三是部分住宅小区基础设施不配套，交付接管不到位，存在“停车难”、居民破坏绿化、违章搭建等问题，困扰物业管理工作，阻碍物业服务品质的提升，老旧小区尤为突出；四是物业服务整体水平不高，企业资质偏低，从业人员普遍素质不高，制约了物业管理行业可持续发展。
二、加强市区住宅小区物业管理工作的措施与打算
针对我市住宅小区物业管理中存在的现实问题，经市政府常务会研究讨论通过，近期我市出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，进一步高度重视住宅小区的物业管理工作，将此项工作作为关系民生的系统工程、窗口工程来抓。我们将深入贯彻“科学发展观”，努力促进“和谐社会”建设，结合南通市物业管理的发展现状，从完善物业管理的体制、机制入手，围绕解决群众关注的热点、难点问题，积极探索，创新举措，推动这一社会关注、百姓关心的热点问题得到有效解决。
(一)加大宣传力度，强化舆论引导，营造良好的物业管理发展氛围。运用各种宣传媒介，通过喜闻乐见、通俗易懂的方式，宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规以及市政府新近出台的《工作意见》。对业主、业主委员会、物业服务企业三方主体做好有针对性的宣传工作，强化舆论引导，引导广大市民树立正确的消费理念，分清职责，依法维权；强化物业服务企业的服务意识，千方百计地改进服务方法，提高服务质量；强化业主的共同参与意识，以主人翁的姿态自主管理、自觉维护全体业主共同权益；动员社会各方面、各阶层大力支持、促进物业管理的发展，尤其是各级党政机关和企事业单位教育干部职工积极参与和谐文明社区建设。
(二)加强组织领导，健全管理网络，形成上下联动、齐抓共管的良好局面。进一步加强组织领导，建立健全管理网络，构建高效的物业管理新体制。健全“市房产主管部门监督管理、各区政府(管委会)属地负责、街道(乡镇)具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的工作体制，形成 “上下整体联动、社会齐抓共管”的工作机制，共同推进全市物业管理工作；建立市物业管理联席会议和区物业管理工作领导小组制度，健全街道(乡镇)和社区管理网络，加强组织领导，协调推进条块合作；进一步完善住宅小区验收、交接和物业管理备案制度，完善物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制；强化城市管理责任制，加强部门协作，提高行政执法效率，依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处，为物业管理营造良好的外部环境。
(三)区别小区情况，实行分类指导，合理确定社区物业的服务管理模式。根据社区物业管理多层次、复杂化、多元化的具体情况和特点，社区物业管理实行等级性服务和基础性服务并举的发展思路，积极推进和完善市场化、专业化、规范化管理，合理确定物业服务的管理模式和组织形式。新建普通商品房住宅小区，全面推行市场化的等级性物业服务管理；老旧住宅小区，结合环境整治逐步解决基础设施配套问题，相应完善物业服务管理；新建低价位拆迁安置房、保障性商品房等住宅小区，前期物业服务由街道(乡镇)和社区组织管理，创造条件逐步推行市场化物业管理；物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区，暂时不能落实物业管理的，所在街道(乡镇)协调落实临时物业服务管理，建立应急机制。
(四)完善基础建设，加大推进力度，为物业管理工作创造有利条件。落实好各项基础条件，建立健全业主自治体制，将物业管理引入到良性发展的轨道。进一步完善物业配套设施建设，创造物业管理良好基础，新建住宅项目按照国家规范标准配套建设公建用房，各部门层层把关，加强指导监督；加大老旧住宅小区环境整治的力度，并结合环境整治，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题。进一步规范专项维修资金管理，加强部门联动、互相监督、协调处理，切实维护业主物权利益。进一步提升业主自治管理能力，采取政府引导、党政指导、社会监督等方式，有效指导业主自治工作，充分发挥业主委员会作用。
(五)规范收费机制，逐步破解难题，推动物业管理良性循环发展。物业服务收费难问题是全国性、行业性难题，不是一朝一夕可以解决的，我们要在实践中不断总结经验，将已经采取的方式制度化，并不断创新，逐步解决这个问题。通过政府部门确定物业服务等级和收费指导标准、建立合同约束机制、妥善处理建设遗留问题或物业服务纠纷，规范各方行为，加强行政监管。采取措施有效解决拒缴、欠费问题，并继续发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。完善住房保障措施，解决低收入人群的物业管理消费问题，通过建设物业经营性用房的方式，建立保障性住宅小区物业管理的“造血”机制，确保小区的基础性物业服务；完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费用给予适当补助。探索集中收费制度，对矛盾突出的老旧住宅小区、保障性住宅小区以及物业服务企业中途退出的其他小区，积极探索试行保洁、保绿、保安等基础性物业服务与其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常进行，维护社区公共秩序。
(六)强化监督管理，加强行业自律，切实提升物业服务的品质，提高群众的满意度。市、区、街道、社区进一步强化对物业服务行业的监督管理，以不断提高物业管理的服务水平，规范企业服务标准。依法加强对物业服务企业资质和物业服务招投标活动进行管理，规范物业管理市场的准入；市、区、街道、社区联手，定期组织对物业服务质量检查考评，建设数字化、网络化监管平台，加强对物业服务企业的日常监管；对物业服务企业中途退出或终止服务的，监督、指导移交和清算审计工作，加强对业主共有财产的监督管理，完善物业服务退出机制；积极推行物业服务企业履约保证金制度，充分发挥协会行业自律的作用，继续开展业务培训和创优评比活动，促进物业管理行业整体水平不断提高。
