对市区住宅小区物业管理工作情况的审议意见
南通市第十三届人大常委会第五次会议，听取和审议了市房管局局长沈卫星受市政府委托所作的《关于我市住宅小区物业管理情况的报告》。会议认为，近年来市政府认真贯彻落实《物业管理条例》，不断健全物业管理的政策体系，积极培育和规范物业管理市场，引导和规范业主委员会组织建设，努力改善老小区配套设施，逐步完善物业维修资金管理使用制度，在住宅小区物业管理方面做了大量的工作，市区住宅小区环境面貌不断改善，市民居住质量不断提高。
会议同时指出了市区住宅小区物业管理中存在的一些矛盾和问题，主要表现在物业服务费收缴难，物业管理体制不健全，住宅小区基础设施不配套，城市综合管理执法不到位，物业服务企业发展后劲不足等等。
会议强调住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现。市政府要从以人为本、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强小区物业管理工作的重要性，切实提高我市住宅小区物业管理水平。为此，常委会组成人员提出如下审议意见。
一、要进一步加强组织领导，构建高效的物业管理新体制。要按照“重心下移、属地管理、条块结合、以区为主”的原则，明确市、区两级职责分工，建立“市行政主管部门监督管理、各区政府属地管理、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制，形成“上下联动、齐抓共管”的工作机制。要充分发挥社区的一线作用，强化居委会的职责，在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，发挥其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。要进一步强化城市管理责任制，加强部门间的协作配合，提高行政执法的效率，依法查处小区内各类违法、违规行为，为物业管理营造良好的外部环境。
二、要进一步加大宣传力度，强化舆论引导。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作，强化舆论引导，使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识，从而千方百计地改进服务的方法，提高服务的质量；另一方面要强化业主的共同参与意识，引导广大市民树立正确的物业服务消费理念，自觉履行缴费义务，依法维权。同时要培养业主委员会的履职意识，努力扭转业主委员会虚位的现状。
三、要努力创新工作举措，加大推进力度。一是要加大老小区整治力度。要加大老旧住宅小区环境整治的资金投入，将老小区改造工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题。二是要加大物业维修资金的归集、管理力度。要加强对房屋开发建设单位的监管，确保其按规定将住宅专项维修资金交存到位，并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任。市房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，切实维护广大业主的权益。三是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强对小区配套设施建设标准的前置把关，严格小区竣工综合验收工作，加强对房屋质量、配套设施设备以及环境的验收，从而从源头上减少矛盾，为以后的物业管理创造有利条件。四是实事求是，合理确定小区物业管理模式。要实行等级性和基础性服务并举，针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区，要全面推行市场化等级物业管理；对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的，积极推行物业管理，对暂不具备条件的，由街道（乡镇）和社区建立物业服务组织，落实保洁、保安、保绿等基础性管理，保障最基本的物业管理正常运行，维护小区公共秩序和环境卫生。
四、要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度。首先，市政府及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业企业收费行为。要强化合同约束，在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。其次，针对拆迁安置小区、低价位商品房等，政府要出台相应的政策，解决小区管理的资金问题。同时要完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助。第三，对物业服务企业实行差别税收政策。对管理保障性住宅小区及老旧小区的物业管理企业，建议对其税收给予适当的优惠，以减轻企业的压力，对管理舒适型高档住宅小区的企业则实施正常的税收制度，以此确保市场公平竞争，促进物业管理行业的良性运作、健康发展。
五、要以群众满意为标准，切实提升物业服务的品质。市政府要规范物业管理市场准入制度，加强物业企业资质管理，规范企业服务标准。要进一步完善物业服务招投标管理办法，加强对物业服务企业的考核、监管，规范物业企业退出机制。要充分发挥物业管理协会的作用，建立物业服务企业信用评估报告制度，促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制，重视物管人员培训工作，加强从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质，提升物业服务的水平，提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
