第689号 关于建立房地产领域群体性纠纷应对机制的建议
近年来，随着房地产市场政策的调整以及新冠疫情的影响，房地产领域的传导效应逐渐显现，由此引发的房地产领域的相关纠纷逐渐增多甚至爆发，给地方政府以及人民法院带来了一定的压力。南通市崇川区人民法院地处主城区，管辖着主城区所有的房地产领域相关纠纷，近年来，该院在审理房地产领域相关纠纷中发现，房地产市场下行以及新冠疫情导致纠纷爆发性增多，因涉及面广、业主众多，有些案情错综复杂，法律关系定性较难，处理难度也非常大。
以2022年为例，该院在审理中发现如下楼盘存在群体性诉讼的情况：1.东樾花苑，开发商为南通市远致房地产开发有限公司，因该小区22幢楼交付户型与宣传、约定户型不一致，1户业主以解除合同、退还房款为由提起诉讼，42户业主以要求赔偿违约损失为由提起诉讼；2.都会沁园，开发商为南通市华玺房地产有限公司，因逾期交付车位、房屋质量问题等原因，23户业主诉至法院要求赔偿违约损失；3.绿地新都会，开发商为涉绿地地产集团南通房地产开发有限公司，因车位无法交付引发诉讼，目前已先行立案受理3件，拟作示范性处理，其余有诸多业主处于观望状态，该类纠纷涉及绿地公司与上海傲融房地产开发有限公司之间定制协议的性质认定，以及车位属于租赁还是使用权转让的问题，法律关系复杂，涉及众多业主，处理难度较大；4.澜宸花苑，开发商为南通融珩房地产开发有限公司，因车位逾期交付、房屋质量问题以及宣传与实际交付不一致的情况，业主起诉要求赔偿违约损失，目前立案受理5件，因逾期交付涉及层面性问题，群体性纠纷显而易见；5.中南世纪城？商业娱乐广场，开发商为南通中南新世界中心开发有限公司，因回购问题引发诉讼，据公司称已经签订回购协议但无力支付购房款的共计336户，涉及9960万，尚欠2810万尚未签订回购协议的共计90户，涉及2622万。
上述为已经存在群体性诉讼或通过审理发现可能存在群体性诉讼的楼盘，其他仍有存在零星诉讼的楼盘，或者尚未爆发诉讼的楼盘。上述纠纷存在以下特点：1.受疫情、政策影响较大。一手房买卖合同纠纷呈现上升趋势，这与疫情对普通群众及开发商、建筑商等的影响以及政府对房地行业的态度有紧密关联，比如因疫情原因无法按时交付房屋导致的违约；政府对购房的贷款政策调整等。2.法律关系厘清难。在房产代销、捆绑装修销售、委托经营、内部员工购房等模式下，开发商、代销公司、购房人、运营公司之间存在除房屋买卖法律关系外，还存在多层法律关系交织，案件中不仅存在房屋买卖法律关系，还存在其他多种法律关系，不仅厘清困难，在处理房屋买卖法律关系是，也应考虑该处理结果对其他法律关系的影响。3.责任主体和违约责任认定难。该类纠纷由于多重法律关系交叉，在房屋买卖合同纠纷的责任主体认定时存在诸多困难。房产项目的开发、审批、合同的备案、项目竣工备案、产权办理等诸多环节，均与房屋、土地等相关政府管理部门的依法履职紧密相关，纠纷产生的原因除合同主体自身因素之外，还可能存在受行政审批结果的影响、各行政部门间衔接等行政因素。4.群体性纠纷处理难。该类纠纷涉及利益主体广泛，社会面影响较大，当事人不仅往往存在观望情绪，且恐慌情绪容易蔓延，如何平衡各主体利益，有效缓解矛盾是此类纠纷的难题。
住房问题涉及人民群众的切身利益，在坚持“房住不炒”的政策原则下，针对爆发性增多的房地产领域的相关纠纷，有必要建立相应的工作机制，妥善处理好纠纷，维护老百姓合法权益，促进房地产企业稳定有序发展，这事关地方稳定发展大局，也考验和检验着当地政府以及人民法院的责任担当，更是落实为民办实事的重要举措。对此，作如下建议：1、建立房地产纠纷应对处理工作小组。由政府主导，行政主管部门、信访部门、属地政府、人民法院等部门参与。上述提及的东樾花苑系列纠纷，市级行政主管部门以及信访部门曾多次参与协调，市政府领导也曾召开协调会予以协调，人民法院也应邀参与协调。在前期长达一两年的诉外化解过程中，虽然双方未能达成和解协议，但政府主导的协调，对于稳定当事人情绪以及钝化矛盾起到十分明显的作用，对于后期能平稳进入诉讼起到关键作用。2、建立信息研判、定期会商机制。群体性纠纷的演变符合矛盾纠纷的发展规律，也存在萌芽、凸显以及爆发的过程，最先掌握问题的势必是行政主管部门，行政主管部门在履行行政职能的过程中，对于房地产企业运行状态十分情况，同时职能部门的信访部门以及政府的信访部门也会掌握业主反馈的情况，对于层面性问题的掌握比较靠前，通过建立相应的工作机制，可以及时将相关情况反馈至后道部门，以便妥善调研处理。3、建立矛盾纠纷多元化解工作机制。改变囿于职能限制、单打独斗的现状，不必拘泥职能定位，充分整合行政主管部门的职能力量、信访部门的群众工作力量以及人民法院的专业审判力量，构建多方力量参与、资源共享、优势互补的“全链条、全过程、全方位”的纠纷化解工作机制，于矛盾纠纷的各阶段参与纠纷的调处与化解。4、组建房地产纠纷化解专业力量。挖掘行政主管部门、信访部门以及人民法院现有专业力量，形成专业化的纠纷处理队伍，组织专业化的培训学习，确立统一的处理思路和处理尺度，避免“类似问题不同阶段不同答复”情况出现，增强专业队伍对可能引发集团性、社会型问题案件的敏感度，善于早期发现问题、预测走向，有效推动矛盾纠纷诉外化解。5、建立典型案例的新闻发布机制。加大普法宣传力度，召开新闻发布会，联合发布房地产审判工作情况以及典型案例，引导购房人合理预判投资风险与回报，减少投机心态，发生纠纷后理性维权，及时止损，避免出现扩大损失的现象。
